fuer die grundsteuer notwendige dokumente zusammentragen

Wie lässt sich für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen?

In den Monaten Mai und Juni 2022 haben viele Grundbesitzer:innen Post von Ihren zuständigen Finanzämtern bekommen. Darin das Informationsschreiben und die Aufforderung gemäß der Grundsteuerreform ab 1. Juni bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung für das eigene Grund und Gut abzugeben. Doch welche Unterlagen genau benötigen Sie als Eigentümer:in für die Grundsteuererklärung? Welche Unterschiede gelten für die verschiedenen Bundesländer? Und wie lässt sich für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen? Wir geben Ihnen detaillierte Antworten auf diese essentiellen Fragen. 

Welche Unterlagen und Angaben sind notwendig?

In dem Beitrag “Grundsteuerreform leicht erklärt” haben wir Ihnen vorgestellt, welches Modell die einzelnen Bundesländer verfolgen. Das bedeutet jedoch auch, dass jedes Bundesland andere Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen hat. Zunächst werden Eigentümer:innen grundsätzlich um folgende Angaben vom Finanzamt gebeten: 

  • Aktenzeichen bzw. Steuernummer 
  • Eigentumsverhältnisse 
  • Lage des Grundstücks 
  • Angaben zu Grund und Boden 
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung 

Um diese Angaben zusammenzutragen, ist etwas Fleißarbeit und Zeit nötig, um alles herauszusuchen. Entnehmen Sie der folgenden Tabelle, in welchen Dokumenten Sie die Angaben finden können und/oder woher Sie die (fehlenden) Dokumente bekommen: 

Notwendige UnterlagenIn folgenden Dokument
zu finden:
Woher erhalte ich
das Dokument?
Aktenzeichen bzw.
Steuernummer
Informationsschreiben
bzw. Einheitswertbescheid
Finanzamt
EigentumsverhältnisseGrundbuchauszugGrundbuchamt
Lage des GrundstücksEinheitswertbescheidFinanzamt bzw.
Grundbuchamt
Angaben zu Grund
und Boden
Aktueller Grundbuchaus-
zug mit Information zu
Gemarkung, Flur und
Flurstück
Grundbuchamt,
Google-Suchbegriffe
“Grundsteuer-Viewer”
und Ihr Bundesland
Wohn- und Nutzflächen-
berechnung
BauunterlagenKauf- oder Mietverträge,
Teilungserklärung oder
Wohnflächenberechnung

Wegen Abweichungen vom Bundesmodell bei der Grundsteuerreform sind in unterschiedlichen Bundesländern noch weitere Angaben erforderlich, die in folgender Tabelle aufgelistet sind: 

BundeslandZusätzliche Angaben
Baden-Württemberg (BW)Statt für die Grundsteuer die Wohnfläche zu berechnen,
wird hier der Bodenrichtwert angefordert (zu finden unter Boris-BW). 
Bayern (BY)Alle oben genannten Angaben, wobei die Angaben
zu Grund und Boden unter BayernAtlas zu finden sind. 
Berlin (BE)Zusätzlich Angaben zum Baujahr und Anzahl der
Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und
dem Bodenrichtwert (zu finden unter Boris-Berlin). 
Brandenburg (BB)Zusätzlich Angaben zum Baujahr und Anzahl der
Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und
dem Bodenrichtwert (zu finden unter Informationsportal
Grundstücksdaten BB). 
Hamburg (HH)Keine zusätzlichen Angaben notwendig. 
Hessen (HE)Keine zusätzlichen Angaben notwendig. 
Mecklenburg-Vorpommern (MV)Zusätzlich Angaben zum Baujahr und Anzahl der
Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und
dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuerdaten
M-V). 
Niedersachsen (NI)Alle oben genannten Angaben, wobei die Angaben zu
Grund und Boden unter Grundsteuer-Viewer finden. 
Nordrhein-Westfalen (NRW)Zusätzlich Angaben zum Baujahr und Anzahl der
Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und
dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuerportal
NRW
Rheinland-Pfalz (RP)Alle oben genannten Angaben, wobei die Angaben zu
Grund und Boden unter Boris Rheinland-Pfalz finden. 
Saarland (SL)Zusätzlich Angaben zum Baujahr (zu finden in den
Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden
unter Geoportal Saarland). 
Sachsen (SN)Zusätzlich Angaben zum Baujahr und Anzahl der
Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und
dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuerportal Sachsen). 
Sachsen-Anhalt (SA)Zusätzlich Angaben zum Baujahr und Anzahl der
Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und
dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuer-Viewer
Sachsen-Anhalt). 
Schleswig-Holstein (SH)Zusätzlich Angaben zum Baujahr und Anzahl der
Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und
dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuerportal
Schleswig-Holstein). 
Thüringen (TH)Zusätzlich Angaben zum Baujahr und Anzahl der
Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und
dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuer-Viewer Thüringen). 
Wie lässt sich für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen?
Eigentümer:innen sollen für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen.
Bild: Copyright Envato Elements

Schrittweise für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen? 

Sollten Sie keine Wohn- und Nutzflächenberechnung für Ihr Eigentum in Ihren vorhandenen Dokumenten finden, ist das nicht weiter tragisch. Im Internet finden sich zahlreiche Anbieter (wie z.B. Grundriss Butler), die Ihnen weiterhelfen und für die Grundsteuer Ihrer Wohnfläche berechnen können. 

Sollten Sie auf eigene Faust für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen wollen, stellen wir Ihnen nachfolgend einen praktischen Fragen-Katalog zur Verfügung, damit Ihnen dieses gelingt: 

1: Auswahl der Norm für die Wohn- und Nutzflächenberechnung

Da Sie für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen wollen, sollten Sie von den vier verschiedenen Normen gehört haben, die für die Wohnflächenberechnung gültig sind. In der Praxis erfolgt die Wohnflächenberechnung hauptsächlich über die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und etwas seltener über die DIN 277. Zwar haben die DIN 283 und die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) auch noch Gültigkeit, kommen jedoch fast ausschließlich in alten Miet- und Kaufverträgen zur Anwendung. 

Da die Normen sich in den Regeln unterscheiden, welche Flächen oder Bauteile als Wohnfläche angerechnet werden und welche nicht, ergeben sich teilweise erhebliche Unterschiede in der Summe der Wohnfläche. Wir empfehlen Ihnen die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie ist für Eigentümer:innen vorteilhafter, wenn diese für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen sollten. 

2: Welche Räume zählen zur Wohnfläche? 

Als erstes können Sie die Räume Ihres Objekts in zwei verschiedene Gruppen einordnen – solche Räume, die zur Wohnfläche zählen, und solche, die nicht dazu zählen: 

Räume, die zur Wohnfläche zählenRäume die nicht zur Wohnfläche zählen
Schlaf-, Kinder-, Gästezimmer, Küche,
Wohn- und Esszimmer, Speisekammer,
WC, Badezimmer, Wohn- und Esszimmer,
Flure und Dielen sowie beheizte Winter-
gärten, Schwimmbäder und ähnliche nach
allen Seiten geschlossenen Räumen,
Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten,
Saunen 
Keller, Abstell- und Kellerräume außer-
halb der Wohnung, Waschküche,
Trockenräume, nicht ausgebaute
Bodenräume, Heizungsräume, Garagen,
gewerblich bzw. geschäftlich genutzte
Räume 

3: Wieviel der Grundfläche der Räume zählt zur Wohnfläche? 

Nun, da Sie wissen, welche Räume zur Wohnfläche zählen, wird je nach Nutzungsart des Raumes die Grundfläche nur anteilig zur Wohnfläche gerechnet.  

Anteilige Anrechnung
in Prozent
Gültig für die Fläche von
100 %Wohnzimmern, Esszimmern, Schlafzimmern,  
Kinderzimmern, Arbeitszimmern, Abstellräumen,
Badezimmern, Toiletten, Küchen, Speisekammern, 
Fluren, Dielen, Saunen, Fitnessräumen, beheizten  
Schwimmbädern und Wintergärten 
50 %unbeheizten Wintergärten und Schwimmbädern,
ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räumen 
25 %Terrassen, Balkonen, Loggien, Dachterrassen 
0 %Kellern, Dachböden, Garagen, Heizungsräumen,
Waschküchen, gewerblichen Räumen, Abstellräumen
außerhalb der Wohnung/des Hauses 

4: Welche Bauteile werden bei der Wohnfläche berücksichtigt? 

Es gibt viele verschiedene Bauteile, doch nicht bei allen Bauteilen wird die Fläche, die sie einnehmen, zur Wohnfläche hinzugezählt. Folgende Tabelle zeigt die zwei Bauteil-Gruppen auf: 

Bauteile, deren Fläche hinzu zähltBauteile, deren Fläche nicht hinzu zählt
Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür-
und Fensterumrahmungen Fuß-, Sockel-
und Schrammleisten, fest eingebaute
Gegenstände, wie z.B. Öfen, Heiz- und
Klimageräte, Herde, Bade- oder Dusch-
wannen freiliegende Installationen Einbau-
möbel und nicht ortsgebundene, versetz-
bare Raumteiler 
Schornsteine, Vormauerungen, Beklei-
dungen freistehende Pfeiler und Säulen
(bei einer Höhe von mehr als 1,5 Meter
und einer Grundfläche von mehr als 0,1
Quadratmeter), Treppen mit über drei
Steigungen und deren Treppenabsätze 
Türnischen, Fenster- und offene Wand-
nischen, die nicht bis zum Fußboden
herunterreichen und 0,13 Meter oder
weniger tief sind 

5: Wie wirkt sich die Raumhöhe auf die Wohnflächenberechnung aus? 

Als letztes wird noch die Raumhöhe in Augenschein genommen, denn diese entscheidet darüber, ob und wieviel der Grundfläche zur Wohnfläche hinzugezählt wird. Dies ist beispielsweise bei Räumen in Dachgeschossen mit Dachschrägen relevant. 

Anteilige Anrechnung
in Prozent
Gültig für folgende Raumhöhe
100 %Flächen mit mindestens zwei Meter Raumhöhe
oder höher 
50 %Flächen, deren Raumhöhe weniger als zwei Meter,
aber mindestens über einem Meter beträgt 
0 %Flächen, deren Raumhöhe unter einem Meter beträgt

Was zählt zur Nutzfläche?

Als Nutzflächen werden die Flächen bezeichnet, die öffentlicher, betrieblicher oder anderweitiger Nutzung unterliegen und nicht zu Wohnzwecken dienen. Beispiele dafür sind Verkaufs- oder Ausstellungsräume, Büro- oder Lagerräume und Produktions- sowie Werkstätten. 

Gut zu wissen: laut Norm werden Garagen auch zur Nutzfläche und nicht zur Wohnfläche gezählt. Da es jedoch darum geht, für die Grundsteuer die Wohnfläche zu berechnen, wird hier die Gesamtzahl der auf dem Grundstück vorhandenen Garagen- bzw. Tiefgaragenstellplätze zur Wohnfläche angegeben, wobei Carports oder Stellplätze im Freien nicht berücksichtigt werden. 

Besonderheit: Für die Grundsteuer die Wohnfläche nach Bundesmodell berechnen

Für die Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden gilt: Bei Wohnungseigentum, bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird die Nutzfläche der Wohnfläche angerechnet. Demnach wird in der entsprechenden Zeile des Grundsteuererklärung nur die Summe von Wohn- und Nutzfläche eingetragen. Lediglich bei Grundstücken mit Mietwohnungen ist die separate Angabe von Wohn- und Nutzfläche notwendig. 

Fazit

Für die Grundsteuer die Wohnfläche berechnen, ist kein Buch mit sieben Siegeln. Mit dem Fragekatalog und einer übersichtlichen PDF, in der Sie die Werte für Ihre Wohnflächenberechnung eintragen (im Internet zum kostenlosen Download zu finden), schaffen auch Sie diese Hürde. 

6 comments
    1. Hallo Herr Geibel,
      vielen Dank für Ihr positives Feedback! Wir freuen uns, wenn Ihnen der Beitrag weitergeholfen hat!
      Beste Grüße und Ahoi aus Hamburg
      Nathalie Pfeiffer

  1. Vielen Dank Frau Pfeiffer, endlich mal eine verständliche Aufstellung. Wichtige Erkenntnis: Was in den Bauunterlagen Nutzfläche genannt wird, ist für die Ermittlung der Grundsteuer eben keine Nutzfläche!

    1. Moin Herr Brungs,

      vielen Dank für Ihren freundlichen Kommentar!
      Schön, dass unser Beitrag Ihnen bei der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer weitergeholfen hat.

      Ahoi und beste Grüße aus Hamburg
      Nathalie Pfeiffer

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