Teilverkauf vom Haus – Was ist das?

In letzter Zeit wird insbesondere im Fernsehen der Teilverkauf von Häusern mit aufwendig gestalteten Werbekampagnen massiv beworben. Dabei handelt es sich um ein Finanzprodukt, bei dem ein Teil der Immobilie verkauft wird. Der andere Teil bleibt weiterhin im Eigentum des/der Hausbesitzer:in. Der Verkaufserlös daraus steht grundsätzlich zur freien Verfügung. So können Sie sich beispielsweise den einen oder anderen Wunsch erfüllen, das Geld als Zuschuss zur Rente nehmen oder in Renovierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen für Ihr Eigenheim investieren. Was sich genau hinter dem Begriff Teilverkauf verbirgt und welche Vor- und Nachteile er mit sich bringt, haben wir nachfolgend zusammengefasst.

Teilverkauf – eine Definition

In der Regel richtet sich das Angebot für einen Teilverkauf an Hausbesitzer:innen, die kurz vor oder bereits im Rentenalter sind. Dabei verkaufen Sie zwischen 20 und maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie an ein entsprechendes Unternehmen (das kann sowohl eine Bank sein als auch eine Firma, die sich auf den Teilverkauf spezialisiert hat). Der entsprechende Kaufbetrag wird Ihnen als Vermögen ausgezahlt. Nach dem Teilverkauf leben Sie weiterhin in Ihrem Haus, müssen allerdings für die Nutzung des verkauften Hausanteils ein monatliches Entgelt zahlen – also so ähnlich wie die Miete für ein Haus oder eine Wohnung. Auch wenn Sie nun einen neuen Teil-Eigentümer für Ihr Haus haben, behalten Sie trotzdem alle Rechte und Pflichten an Ihrer Immobilie.

Gut zu wissen

Abhängig vom Anbieter liegt das Nutzungsentgelt, das Sie zahlen müssen, jährlich in einem Bereich ab etwa 3,9 Prozent der Auszahlungssumme. Aufgrund der kürzlich erfolgten Leitzinserhöhung der EZB rechnen Sie aktuell jedoch eher mit einem Nutzungsentgeltsatz ab 4,5 Prozent. Außerdem fallen oftmals sogenannte Durchführungs- oder Service-Gebühren an, die zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises liegen und meistens am Ende der Laufzeit fällig werden.

Damit sichergestellt ist, dass Sie ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an Ihrem Haus haben, wird ein sogenanntes Nießbrauchrecht notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass Sie auf der einen Seite die volle Entscheidungsgewalt über Ihre Immobilie behalten, auf der anderen Seite müssen Sie jedoch auch weiter für alle Instandhaltungskosten und natürlich auch für die Grundsteuer aufkommen – und zwar für das gesamte Haus. 

Sollten Sie zu einem späteren Zeitpunkt in eine Seniorenresidenz, ein Pflegeheim oder in eine andere Einrichtung umziehen, dürfen Sie Ihr Haus vermieten und die Einnahmen zu 100 Prozent behalten (um beispielsweise das Seniorenwohnheim zu bezahlen etc.).

Bedingungen für einen Immobilien-Teilverkauf

Wer an einem Teilverkauf seines Hauses interessiert ist, muss gewisse Bedingungen erfüllen. Dazu kann gehören, dass die Eigentümer:innen ein Mindestalter erreicht haben müssen. Oft richten sich solche Angebote an eine Zielgruppe, die 60 Jahre und älter ist, da diese aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus dem Jahr 2008 kein Darlehen mehr erhalten (oder nicht mehr so leicht). Allerdings kann ein Teilverkauf auch für Erbengemeinschaften (nur, wenn die refinanzierende Bank Erbengemeinschaften akzeptiert) und Selbstständige interessant sein. Gerade Selbstständige haben oftmals keine Sicherheiten zu bieten und bekommen daher keinen Kredit bei den Banken.

Da der Mindestauszahlungsbetrag bei 100.000 Euro liegt, muss Ihre Immobilie einen Wert von mindestens 200.000 Euro haben. Teilverkauf-Anbieter wünschen sich natürlich lastenfreie Immobilien. Es gibt aber auch Anbieter, die ein entsprechendes Angebot machen, wenn noch eine geringe Restschuld besteht.

Beispiel für den Teilverkauf eines Hauses

Es ist ja immer etwas schwierig, sich vorzustellen, was die vorgenannten Fakten tatsächlich bedeuten. Dies wollen wir Ihnen anhand des nachfolgenden Rechenbeispiels verdeutlichen.

Ausgangssituation

• Bei unserer Beispielimmobilie handelt es sich um ein Einfamilienhaus, das einen Wert von 400.000 Euro hat.
• Der Auszahlungsbetrag für den Teilverkauf beträgt 200.000 Euro. Das sind genau 50 Prozent der Immobilie. Im Besitz der Eigentümer:innen bleiben daher ebenfalls 50 Prozent.
• Das Nutzungsentgelt beträgt pro Jahr 3 Prozent des Auszahlungsbetrags. Das sind 6.000 Euro im Jahr. Somit müssen Sie monatlich 500 Euro Nutzungsentgelt an ihren Kapitalgeber überweisen.
• Es wird von einer Nutzungsdauer von 15 Jahren ausgegangen.
• Außerdem wird eine Wertsteigerung der Immobilie von 2 Prozent pro Jahr angenommen.
• Die zusätzlich anfallende Durchführungsgebühr des Kapitalgebers wird mit 6 Prozent angesetzt

Beispielrechnung

Sonstige Kosten

Wird diese Beispielimmobilie nach 15 Jahren komplett verkauft, erhalten Sie als Eigentümer:in noch 346,873 Euro. Allerdings müssen Sie von diesem Betrag noch die Verkaufsnebenkosten (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer etc.) abziehen.

Natürlich fallen in diesen 15 Jahren noch weitere Kosten an, die in der Beispielrechnung nicht berücksichtigt wurden. Dazu zählen beispielsweise anfallende Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen und die Grundsteuer. Diese Beträge müssen von der Summe der Gesamtauszahlung abgezogen werden.

Gut zu wissen

Bevor Sie einen Teilverkauf-Vertrag unterzeichnen, überprüfen Sie, ob und wenn ja, an welchen Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sich der Kreditgeber beteiligt. Es gibt Unternehmen, die KEINE Maßnahme kostentechnisch unterstützen.

In den meisten Fällen ist das Nutzungsentgelt für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Danach wird diese Gebühr entsprechend dem Zinssatz Euribor angepasst. Wie Sie unschwer vermuten können, steigt die Höhe des Nutzungsentgelts in der Regel, wenn der 3-Monats-Euribor zum Zeitpunkt der Anpassung gestiegen ist. Ist der Euribor zum Zeitpunkt der Entgelt-Anpassung negativ, wird das Entgelt jedoch nicht reduziert … ☹️

Möglicher Ablauf eines Teilverkaufs

Haben Sie sich für einen Anbieter entschieden, sieht die weitere Vorgehensweise wie folgt aus:

1. Sie erhalten das erste Angebot. Dieses ist noch unverbindlich.
2. Danach beauftragt der Teilverkauf-Anbieter auf eigene Kosten einen neutralen Gutachter, der den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt.
3. Anhand des Gutachtens einigen Sie sich mit dem Kreditgeber über die Inhalte des Teilverkauf-Vertrags. Dazu zählen u.a. die Höhe des Teilverkaufs, das anfallende Nutzungsentgelt und die Dauer der Zinsfestschreibung.
4. Nun fertigt ein Notar/eine Notarin den entsprechenden Vertrag an, den Sie selbstverständlich vorab zur Einsicht erhalten (die anfallenden Notarkosten werden meistens ebenfalls vom Teilverkauf-Anbieter übernommen).
5. Im nächsten Schritt wird ein Notartermin vereinbart, im Rahmen dessen der Kreditgeber zum Miteigentümer Ihrer Immobilie wird. Außerdem wird das bereits erwähnte Nießbrauchrecht an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen.
6. Danach wird die Auszahlung des vereinbarten Betrages an Sie veranlasst.
7. Ab diesem Tag überweisen Sie monatlich das ebenfalls vereinbarte Nutzungsentgelt.

Vor- und Nachteile eines Teilverkaufs

Der Teilverkauf einer lasten- bzw. fast lastenfreien Immobilie ist unter Umständen nicht die günstigste Art und Weise, um als Hauseigentümer:in Liquidität zu schöpfen (zumal Sie dadurch ja auch nicht mehr alleinige(r) Eigentümer:in Ihrer Immobilie sind). Trotzdem erfreut sich dieses Finanzprodukt zunehmender Beliebtheit. Viele Eigentümer:innen im Rentenalter hängen an ihrem Eigenheim und wollen es im letzten Lebensabschnitt oftmals unter keinen Umständen verlassen. Da erscheint der Teilverkauf als attraktive Lösung. Zum anderen spielt auch die Kreditwürdigkeit eine große Rolle, denn Freiberufler:innen, Selbstständige oder eben auch Rentner:innen bekommen häufig keine Darlehen zu günstigen Konditionen.

Vorteile:

• Unkomplizierte und schnelle Auszahlung des Geldes.
• Sie verkaufen nur einen Teil Ihrer Immobilie und vereinbaren in der Regel ein Nießbrauchrecht.
• Sie können die gesamte Immobilie vermieten. Die Mieteinnahmen gehen zu 100 Prozent an Sie.
• Sie können den verkauften Anteil Ihrer Immobilie jederzeit zurückkaufen.
• Einfacher Verkauf der Immobilie durch den Teilverkauf-Anbieter nach Ablauf der Nutzungsdauer.

Nachteile:

• Nach einem Teilverkauf sind Sie nicht mehr der/die alleinige Eigentümer:in.
• Im Vergleich zu einem klassischen Darlehen ist ein Teilverkauf meistens teurer.
• In der Regel beteiligt sich der Kreditgeber nicht an Instandhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnehmen etc. (es gibt natürlich Ausnahmen), d.h. Sie tragen auch die Kosten für den verkauften Teil.
• Es gibt Anbieter, die ein Mitspracherecht verlangen, wenn Sie den verkauften Teil Ihres Hauses vermieten wollen (Sie können beispielsweise ja nicht nur 50 Prozent Ihres Einfamilienhauses vermieten).
• Die Höhe des Nutzungsentgelts kann im Laufe der Zeit steigen.
• Bei einigen Teilverkauf-Anbietern fällt eine sogenannte Durchführungsgebühr an, wenn die komplette Immobilie später verkauft wird.
• Fällt die kalkulierte Wertsteigerung der Immobilie niedriger als geplant aus, reduziert sich auch die Gesamtauszahlungssumme. Die anfallenden Kosten bleiben jedoch gleich bzw. erhöhen sich weiter im Laufe der Zeit.

Wie jede Entscheidung im Leben sollten Sie auch hier vorab genau überlegen, ob der Teilverkauf Ihres Hauses für Sie die richtige Maßnahme ist. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, alle Fakten für Ihre persönliche Situation zu recherchieren und überprüfen Sie Alternativen. Hören Sie sich im Bekanntenkreis um, ob es bereits Erfahrungen mit diesem Finanzprodukt gibt. Last but not least, sprechen Sie auch mit Ihrer Familie ausführlich darüber …