Niedersachsen vereinfacht sein Baurecht – Vorlage für ganz Deutschland?

Wenn es nach dem niedersächsischen Bauminister Olaf Lies (SPD) geht, soll Bauen schneller, einfacher und günstiger werden – eine immense Herausforderung in Anbetracht der anhaltend schwierigen Situation in der Bauwirtschaft. Um jedoch die gesteckten Ziele zu erreichen, hat die rot-grüne Landesregierung des norddeutschen Bundeslandes einen Gesetzentwurf auf den Weg gebracht, der genau diesen Ansprüchen des Bauministers gleichkommen soll. Ebenso soll mit der baurechtlichen Reform dem sogenannten Bau-Turbo-Pakt Genüge getan werden, auf den sich Bund und Länder bereits im November 2023 verständigt haben. Wie die Hintergründe der Reform der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) aussehen, was die baurechtliche Novelle genau beabsichtigt und welche Reaktionen auf diesen Vorstoß folgten, haben wir für Sie im Folgenden zusammengefasst. 

Was sind die Hintergründe für die Veränderungen der NBauO?

Bauen ist in Deutschland nicht erst seit der anhaltenden weltpolitischen und damit einhergehenden bau- und wirtschaftlichen Krise ein relativ teures und überaus zeitintensives Unterfangen. Beides hängt unmittelbar auch damit zusammen, dass die behördlichen Genehmigungen und Bewilligungen von Anträgen oftmals lange auf sich warten lassen. Daher umfasst die niedersächsiche Baureform eine Überarbeitung der Bestimmungen, um den Bauvorgang zu vereinfachen und die Effizienz bei Bauprojekten zu erhöhen. Die Änderungen sollen eine schnellere Umsetzung von Bauprojekten ermöglichen und so einen positiven Effekt auf die Bauwirtschaft ausüben. Ebenso soll durch die Anpassung der Vorschriften auch die Rechtsicherheit gestärkt werden, was für Bauherren/Bauherrinnen und Investoren/Investorinnen gleichermaßen von Vorteil ist. Die Neugestaltung der Bauordnung soll im Zeichen der Innovation stehen und einen nachhaltigen Beitrag zur Entwicklung des Bausektors in Niedersachsen leisten. 

Dies entspricht auch dem, was Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) im Zusammenhang mit dem Bau-Turbo-Pakt gefordert hat: Wir müssen schneller beim Planen und Bauen werden. Mit dem Pakt zur Planungs- und Genehmigungsbeschleunigung sorgen Bund und Länder nun gemeinsam dafür, dass die Zeiten von der Planung bis zum Richtfest verkürzt und Aktenberge schneller abgebaut werden können. Das gelingt, indem die Länder die rechtlichen Vorgaben stark vereinfachen und vereinheitlichen.” 

Was sieht die Reform des niedersächsischen Baurechts im Detail vor?

Sowohl Bauen im Bestand als auch Umbau- oder Umnutzungsmaßnahmen und der Neubau werden in absehbarer Zeit zumindest für Bauwillige in Niedersachsen wesentlich einfacher werden. Im Folgenden eine Auflistung der Reformpunkte laut Mitteilung der Niedersächsischen Staatskanzlei: 

1. Abweichungen von Standards im Geltungsbereich Nutzungsänderungen, Modernisierungen, Sanierungen und Bauwerkserhaltungen erhalten unter spezifischen Voraussetzungen zwingend eine Zulassung seitens der Bauaufsichtsbehörde. Das bedeutet mehr Spielraum für Bauherren und Bauherrinnen bei Bauzulgenehmiungen für verschiedene Bauvorhaben.
2. Im Rahmen der sogenannten Innovationsklausel sollen Abweichungen von geltendem Baurecht dann zulässig sein und folglich vereinfacht werden, wenn diese zur praktischen Erprobung neuer Bau- und Wohnformen im Wohnungsbau (entspricht Gebäudetyp E) dienen. Eine Ablehnung von abweichenden Bauformen ist nur noch dann möglich, wenn sie grundlegenden Anforderungen (z.B. Statik, Brandschutz) zuwiderlaufen. 
3. Reduzierung der genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung durch deutliche Erweiterung verfahrensfreier Nutzungsänderungen. Auch dies bedeutet eine Vereinfachungen bei bei Bauprojekten, in denen eine Nutzungsänderungen angestrebt wird.
4. Die geltenden Grenzabstände bei Neubauten und bei Umbaumaßnahmen sollen grundsätzlich reduziert werden. Dadurch wird deutlich mehr Lückenbebauung ermöglicht und gleichzeitig die Nachverdichtung von Bebauung erhöht. 
5. Um die Prozesse im Wohnungsbau bei vereinfachten Genehmigungsverfahren und bei der genehmigungsbedürftigen Errichtung oder Änderung von Mobilfunkanlagen zu beschleunigen, wird bis zum Jahr 2026 eine temporäre Regelung empfohlen, die eine dreimonatige Genehmigungsfiktion vorsieht. Sollte die zuständige Behörde nicht innerhalb dieser Zeitspanne über den Antrag befinden, gilt die beantragte Genehmigung als automatisch erteilt, solange der Antrag vollständig und fehlerfrei ist. Diese Regelung soll die Effizienz der Verfahren verbessern und Verzögerungen reduzieren.
6. Dachgeschossausbauten sollen genehmigungsfrei werden, auch innerhalb solcher bebauter Ortsteile nach § 34 BauGB, in denen noch kein Bebauungsplan vorhanden ist. Damit entfällt eine Hürde für Bauwillige durch den Ausbau Ihres Dachgeschosses mehr Wohnraum zu schaffen.
7. Serielles Bauen wird vereinfacht, indem die Anerkennung von Typengenehmigung dahingehend erweitert wird, dass Typengenehmigungen anderer Bundesländer auch in Niedersachsen uneingeschränkte Gültigkeit geniessen. Diese Regelung bedeutet eine Beschleunigung des gesamten Bauvorhabens.
8. Zukünftig soll die Option möglich sein, den zweiten Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führen zu lassen. Dadurch wird der Sicherheitsaspekt im Brandfall nicht vernachlässigt, sondern vielmehr der Bau-Realität angepasst, in der eine andere Umsetzung des zweiten Rettungsweges nicht ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
9. Eine deutliche Erweiterung der Fälle, in denen eine verpflichtende Nachrüstung von Aufzügen bei geplanten Gebäudeaufstockungen um bis zu zwei wohnzweckdienlichen Geschossen komplett entfällt. Somit wird auch eine Erleichterung für Bauprojekte im Bestand geschaffen, in denen die Nachrüstung eines Aufzuges sich sehr komplex gestalten würde.
10.  Eine neue Regelung für mobile Tiny Houses besagt, dass die einmal ordnungsgemäße Errichtung auch noch dann gültig ist, wenn das mobile Tiny House an einen anderen Ort gebracht und aufgestellt werden soll.
11. Die Pflicht für Fahrradstellplätze bzw. -anlagen wird insofern erweitert, als dass nicht nur ständigen Bewohnern und Bewohnerinnen eines Wohngebäudes ein entsprechender Platz gewährleistet darin wird, sondern auch den ständigen Besuchern/Besucherinnen. Dies soll generell den Umstieg vom Kfz auf das Fahrrad begünstigen.

Stimmen zur Reform der NBauO

Laut NDR bestätigte die Direktorin Susanne Schmitt vom Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen (vdw) der niedersächsischen Landesregierung mit dem Gesetzentwurf, an den richtigen Stellschrauben zu drehen. Sie führte weiter aus: “Durch die abgesenkten Standards bei Umbaumaßnahmen im Bestand als auch durch die Erleichterungen im Neubaubereich werden Baukosten spürbar gesenkt. Das führt direkt zu geringeren Wohnkosten und somit einer Entlastung Tausender Mieterhaushalte.” 

Die Vorsitzende des Architektenverbandes BDA Dilek Ruf geht in einem Interview mit der „WirtschaftsWoche“ deutlich weiter und bewertet die Reform “ohne Übertreibung” als ein “Paradigmenwechsel” sowie als eine “Blaupause für ganz Deutschland”. Besonders hinsichtlich Brandschutzes, Schallschutz und Statik werde deutschen Bauprojekten das Maximum abverlangt und zieht den Vergleich zu den zwei europäischen Nachbarländern: „Während die Holländer und die Schweden in der Lage sind, zufrieden in preiswerteren und dennoch schönen Häusern zu leben, die allenfalls zu 50 Prozent die Standards des deutschen Baurechts erfüllen, sind wir in Deutschland nicht mehr in der Lage, kostengünstig zu bauen.“ 

Laut NDR hoffe der Baupolitiker Christian Fröhlich von der niedersächsischen CDU, dass die Baugenehmigungsbehörden “die neuen Handlungsspielräume nutzen, um die Verfahren zu beschleunigen und Bauvorhaben nicht länger zu verzögern” und dass die Bedenken von Verbänden und Kommunen bezüglich der Stellplätze für Pkws ernst genommen werden. 

Fazit

Reformen, die der Vereinfachung von Bauprojekten dienen, sind dringend notwendig und daher grundsätzlich zu begrüßen. Das Land Niedersachsen hat mit dem Gesetzesentwurf eine Reihe an interessanten und zukunftsweisenden Änderungen auf den Weg gebracht, die sicherlich als Vorlage für andere Bundesländer dienen und entsprechend an die eigenen Gegebenheiten angepasst werden können. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Reform bewährt und ob die erhofften Effekte eintreffen, nachdem der niedersächsische Landtag über das Gesetz im Juni abstimmt.