Neue Gesetze 2022 Eigentum Vermietung

Neue Gesetze 2022 für Eigentümer:innen und Vermieter:innen

Als Eigentümer:in oder Vermieter:in ist es ratsam, die gesetzlichen Neuerungen für Eigentum und Vermietung im Blick zu behalten. Der Zentralverband Haus & Grund sowie  regionale Grundeigentümer-Verbände und Wohnungseigentümer-Vereine informieren diesbezüglich ihre Mitglieder in regelmäßigen Abständen. Aber gerade ohne eine solche Mitgliedschaft lohnt sich ein Blick auf die Gesetzesänderungen, um Bußgelder oder böse Überraschungen zu vermeiden. Wir haben die relevanten neuen Gesetze 2022 für Eigentümer:innen und Vermieter:innen für Sie zusammengefasst. 

Neue Gesetze 2022 fuer VEigentuemer und Vermieter
Alle wissenswerte neuen Gesetze 2022 für Eigentümer:innen und Vermieter:innen.
Bild: Envato Elements

Neuregelung der Grundsteuer

Bislang wurde die Grundsteuer mithilfe von Einheitswerten aus den Jahren 1964 (für Westdeutschland) und 1935 (für Ostdeutschland) festgesetzt. Da dies jedoch seitens des Bundesverfassungsgerichts für verfassungswidrig deklariert wurde, tritt nun eine Senkung der bisher geltenden Steuermesszahlen in Kraft. Demnach werden Grundstücke erstmals ab dem 1. Januar 2022 neu bewertet.  

Zusätzlich steht es Gemeinden künftig offen, die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke zu erheben. Da die Grundsteuer C höher liegt als die normale Grundsteuer, wird davon ausgegangen, dass Grundstückseigentümer:innen angeregt werden, auf ihren unbebauten Flächen dringend notwendigen Wohnraum zu schaffen. 

Steigende Heizkosten durch Erhöhung der CO2-Ausgaben 

Da der CO2-Preis auf Brennstoffe seit dem 1. Januar 2022 gestiegen ist, musste bereits vor dem Krieg in der Ukraine mit höheren Heizkosten gerechnet werden. Laut des Brennstoffemissionshandelsgesetzes verteuert sich der Preis um 25 Prozent auf 30 Euro pro Tonne CO2. Zusätzlich wird laut Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung die CO2-Abgabe nicht mehr, wie bisher gültig, alleine durch den Mieter/die Mieterin getragen. Stattdessen sollen ab 1. Juni 2022 die erhöhten Kosten jeweils zur Hälfte von Vermieter:innen und Mieter:innen übernommen werden. Im Gegenzug bietet die Bundesregierung attraktive Zuschüsse für die energetische Sanierung von Gebäuden an. 

Absenkung der Erneuerbare-Energien-Gesetz-Umlage (EEG) 

Die massiv steigenden Börsenstrompreise ziehen höhere Einnahmen für erneuerbaren Strom nach sich. Dadurch wird der Bedarf an geförderten Strom gesenkt, der laut Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) mithilfe einer Umlage vergütet wurde. Der EEG-Umlage sinkt von 6,5 Cent (Stand 2021) auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde für das Kalenderjahr 2022. Darüber hinaus bewirkt ein Bundeszuschuss aus Einnahmen der CO2-Bepreisung eine weitere Senkung der EEG-Umlage. Somit sind Einsparungen bei der Stromrechnung bis zu einem dreistelligen Bereich für die Verbraucher:innen möglich. 

Neue Heizkostenverordnung

Der Gesetzgeber führt mit der neuen Heizkostenverordnung die Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler ein. Wenn in Gebäuden Heizkostenverteiler oder fernablesbare Zähler montiert wurden, sind Eigentümer:innen seit dem 1. Januar 2022 dazu verpflichtet, ihren Mietern/Mieterinnen monatliche Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen auszuhändigen. 

Anpassung bei der Feuerungsanlagen-Verordnung 

Ebenso seit dem 1. Januar gültig, sind strengere Regeln für Schornsteine von neu eingebauten Kaminöfen und Pelletsheizungen, welche in der Verordnung über kleinere und mittlere Feuerungsanlagen (Erste Bundesimmissionsschutzverordnung – 1. BImSchV) angepasst wurden. Demnach sollen Nachbarn besser vor gesundheitsgefährdenden Abgas-Immissionen aus Feststofffeuerungen und sonstigen Beeinträchtigungen geschützt werden, indem die Schornsteine höher auf dem Dach angebracht werden und so dem First viel näher sind. 

Die geltenden Regelungen für den Austausch einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel oder die Modernisierung oder der Ersatz von bestehenden Kaminöfen bleiben davon unberührt. 

Geaenderte Kehr und Ueberpruefungsordnung Schornsteinfeger
Schornsteinfeger bei der Arbeit. Bild: Copyright Pixabay

Geänderte Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) 

Die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger wurden in der Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) neu geregelt und auf das Gebäudeenergiegesetz (§ 97 GEG) ausgerichtet. Dem Schornsteinfeger kommen demnach neue Prüfaufgaben zu wie beispielweise die Überprüfung des Öl- und Gasanlagenverbots im Neubau ab 2025 oder die Prüfung der Ausstattung einer Zentralheizung mit einer Heizungssteuerung. 

Reform des Mietspiegelrechts 

Die ab 1. Juli 2022 geltende Reform sieht vor, dass Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtend einen Mietspiegel einführen. Sollte bislang kein Mietspiegel vorliegen, erlaubt eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2023 der kommunalen Verwaltung einen Mietspiegel auszuarbeiten. Für Sie als Vermieter:in bedeutet dies, dass Sie auskunftspflichtig sind, wenn Sie nach Zufallsprinzip ausgewählt werden, Angaben zu Ihrem vermieteten Objekt und zum entsprechenden Mietpreis zu machen. Bei Missachtung dieser Auskunftspflicht, bei Falschangaben oder unvollständigen Angaben steht die Möglichkeit eines Bußgeldes in Höhe von bis zu 5.000 Euro im Raum. Die erteilten Auskünfte sollen die Aussagekraft von Mietspiegeln deutlich verbessern. 

Verlängerung der Mietpreisbremse 

Die Mietpreisbremse wurde bis einschließlich 2025 verlängert. Dies betrifft die 10 Bundesländer, für die die Mietpreisbremse gilt: Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein. Die Mietpreisbremse schreibt Vermieter:innen vor, dass die Mietzinserhöhung bei Neuvermietung nur bis zu 10 Prozent betragen darf. 

Reform des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) 

Das Wohnungseigentümergesetz (WEG), welches für die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Einheiten relevant ist, sieht ab sofort Vereinfachungen bei geplanten Sanierungs- und/oder Modernisierungsarbeiten vor. Bislang war bei Abstimmungen die absolute Mehrheit notwendig, um solche Bauvorhaben abzusegnen. Stattdessen reicht jetzt die einfache Mehrheit der Eigentümer:innen aus. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, Eigentümer zu überstimmen, die durch die Maßnahmen beeinträchtigt werden. 

Verpflichtende WEG-Verwalter Zertifizierung 

Ab dem 1. Dezember 2022 muss ein WEG-Verwalter/eine WEG-Verwalterin einen durch die Industrie- und Handelskammer (IHK) zertifizierten Nachweis erbringen, um weiterhin als solcher/solche fungieren zu können. Damit soll gewährleistet werden, dass essentielle technische, rechtliche und kaufmännische Kenntnisse vorhanden sind, um der Tätigkeit als WEG-Verwalter:in gerecht zu werden. Dies schreibt das WEG § 26a Absatz 1 vor. 

Eine erste Ausnahme liegt gemäß §26 Absatz 2 Nr. 4 WEG nur für solche Personen vor, wenn der/die Verwalter:in über eine erfolgreich abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau/ zum Immobilienkaufmann oder über einen immobilienwirtschaftlichen Hochschulabschluss verfügt. Eine zweite Ausnahme ist für die Personen gültig, die vor Inkrafttreten des Wohnungseigentümergesetzes am 1.12.2020 bereits von einer WEG berufen worden ist. 

Wegfall der Umlage für TV-Kabelanschluss 

Kosten für TV-Kabelanschlüsse nicht mehr über die Mietnebenkosten abgerechnet werden dürfen. Für Vermieter:innen, die einen Bestandsvertrag bis zum 30.11.2021 abgeschlossen haben, gibt es eine Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024, in der die Kosten noch auf den/die Mieter:in umgelegt werden dürfen. Sollte der Vertragsabschluss erst nach dem 1.12.2021 erfolgt sein, ist die Umlage der Kosten für den TV-Kabelanschluss nicht mehr rechtens. Stattdessen liegt es in der Entscheidung des Mieters/ der Mieterin, einen Kabelanbieter auszuwählen. 

Wegfall der Umlage fuer TV Kabelanschluss
Techniker beim Installieren des TV-Kabelanschlusses. Bild: Copyright Pixabay

Wegfall der Sonder-Afa 

Die befristete Sonder-Afa (Absetzung für Abnutzung) galt für die Steuerzahler:innen, die durch Neubau, Dachausbau, Aufstockung oder Umwandlung von Gewerberaum neuen Mietwohnraum schufen. Seit Anfang des Jahres ist diese Sonder-Afa ausgelaufen. Die Sonderabschreibungen galt für solche Bauanträge, die nach dem 31. August 2018 eingereicht wurden und bei der der entsprechende Wohnraum für mindestens 10 Jahre vermietet wird. 

Zensus 2022 

Die ursprünglich für 2021 geplante europaweite Bevölkerungszählung “Zensus” wurde wegen der Corona-Pandemie verschoben. Ab 15. Mai 2022 soll die Einwohnerzählung nachgeholt werden. Im gleichen Zuge werden circa 17,5 Millionen Eigentümer:innen und Vermieter:innen verpflichtet, in Bezug auf die Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) Angaben hinsichtlich des Objekts, Objektgröße, Baualter und Nettokaltmieten einzureichen. 

Da die Erhebung auch Daten von Mietern/Mieterinnen betrifft, sind Eigentümer:innen und Vermieter:innen des Weiteren verpflichtet, ihre Mieter über die Weitergabe ihrer Daten zu statistischen Zwecken an die Ämter des Bundes und der Länder gemäß Artikel § 13 Abs. 1, 2 DSGVO zu informieren. Das Einholen einer schriftlichen Einwilligung ist nicht notwendig. 

Anspruch auf E-Ladestation 

Die elektrische Mobilität soll gefördert werden, indem Wohnungseigentümer:innen und Mieter:innen Anspruch auf eine Ladestation haben. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass sie auch die Kosten für die Montage einer solchen Ladestation allein zu tragen haben. 

Es bleiben jedoch offene Fragen hinsichtlich dieses Anspruches: Darf der Installateur frei gewählt werden? Darf das Fabrikat der Ladestation frei gewählt werden? Es ist damit zu rechnen, dass aufgrund der Komplexität des Themas und der Bandbreite der Anbieter, der Gesetzgeber diesen Anspruch noch weiter spezifizieren wird. 

Ladestation fuer Elektroautos
Elektrofahrzeug beim Ladevorgang an der Ladestation. Bild: Envato Elements
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