Wenn Sie schon einmal ein Haus gebaut oder gekauft haben, dann wissen Sie wahrscheinlich sehr genau, wovon wir reden. Denn: Schadensbilder am Bau sind vielfältig und können auf unterschiedlichste Ursachen zurückgeführt werden. Sie umfassen sowohl sichtbare als auch versteckte Mängel, die die Stabilität, Funktionalität oder Sicherheit eines Bauwerks beeinträchtigen können. Die frühzeitige Erkennung und sachgerechte Bewertung der Bauschäden sowie deren fachgerechte Beseitigung sind essenziell, um die Lebensdauer und Sicherheit von Bauwerken zu gewährleisten. Wir nehmen die häufigsten Schadensbilder am Bau unter die Lupe und erläutern auch alle relevanten Begriffe.
Inhaltsverzeichnis
Definitionen der relevanten Begriffe
Was sind Bauschäden oder -mängel?
In der Fachsprache wird der Begriff Mangel oder Baumangel als Synonym für (Bau-)Schaden benutzt. Das Bürgerliche Gesetzbuch BGB § 633 Abs. (2) S. 1 gibt generell vor: „Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat.“ Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Mangel vorliegt, wenn der vertraglich vereinbarte Zustand der Bauleistung nicht oder nur mangelhaft ausgeführt wurde, also die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist.
Was sind erhebliche Baumangel?
Bei einem erheblichen Baumangel handelt es sich um eine wesentliche Abweichung vom Soll-Zustand einer vertraglich vereinbarten Bauleistung. Diese Abweichung ist so massiv, dass die Bauleistung nicht benutzt werden kann (z.B. Haustür schließt nicht) oder Folgeschäden zu erwarten sind (beispielsweise durch eine undichte Heizungswasserleitungen entsteht ein Wasserschaden).
Was ist ein versteckter Baumangel?
Von einem versteckten Baumangel ist dann die Rede, wenn dieser erst zeitlich versetzt, ersichtlich wird. Bei einem Neubau ist in einem solchen Fall ein versteckter Baumangel bei offizieller Abnahme und/oder Übergabe an den/die Bauherr:in nicht erkennbar. Die Schadensbilder am Bau zeigen sich erst nach einer gewissen Zeit wie beispielsweise, wenn die Außenabdichtung eines Kellers nicht richtig ausgeführt wurde. Dann kommt es erst nach Monaten oder gar Jahren zu Feuchtigkeit und/oder Schimmelbildung in den Kellerwänden.
Gut zu wissen: Es gibt gesetzlich vorgeschriebene Verjährungsfristen, die Bauherren/Bauherrinnen einhalten müssen, um Mängelansprüche bei Bauleistungen geltend zu machen. Andersherum muss ein/eine Auftragnehmer:in innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist bei Schadensbildern im Bau den Mangel beseitigen.
Was sind die allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.R.d.T.)?
Im Zusammenhang mit Schadensbildern am Bau fällt auch oft der Ausdruck der ‚allgemein anerkannten Regeln der Technik‘ (a.R.d.T.). Baumängel können darauf beruhen, dass die a.R.d.T. nicht eingehalten wurden. Mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik sind technische Ausführungsregeln oder -methoden gemeint, die im Allgemeinen bekannt sind und sich der Erfahrung nach in der Praxis bewährt haben. Auch DIN-Normen, Bau-Richtlinien oder -Vorschriften und Bauordnungen gehören dazu. Ausführende Gewerke, wie z.B. Handwerker:innen sind verpflichtet, die a.R.d.T. bei der Ausführung von Bauleistungen zu befolgen.
Ursachen von Schadensbildern am Bau
Feuchtigkeit und Schimmel
Feuchtigkeit ist mit Abstand die häufigste Ursache, wenn nach dem Grund für Baumängel gesucht wird. Grundsätzlich muss ein Bauwerk von der Bodensohle bis zur Dachspitze gegen Feuchtigkeit abgedichtet sein und es muss eine ausreichende Luftzirkulation zu vorliegen. Dies wird erreicht, indem eine von außen nach innen wasserundurchlässige, aber von innen nach außen dampfdiffusionsoffene Gebäudehülle geschaffen wird. Sollte an einer Stelle dieses Prinzip der Gebäudehülle nicht gewährleistet sein, kommt es in der Regel zu Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden.
Wettereinflüsse und mechanische Beanspruchung
Nicht nur wetterbedingte Feuchtigkeit ist ein großer Feind von Bausubstanzen. Auch Wettereinflüsse wie insbesondere Wind, UV-Strahlung und extreme Temperaturen können diverse Baumängel begünstigen. Letzteres beispielsweise, wenn das für einen Dachstuhl verwendete Holz nicht ordnungsgemäß getrocknet wurde und der Temperaturunterschied beim Einbau zu groß ist. Dann kann die gesamte Holzkonstruktion Risse bekommen, die zu strukturellen Problemen führen.
Auch Baumängel, die durch mechanische Beanspruchung hervorgerufen werden, sind häufig in Form von Rissen im Mauerwerk als Schadensbilder am Bau sichtbar. Eine mechanische Beanspruchung kann z.B. Vibration durch nachfolgende Erdarbeiten sein.
Falsche Bauausführung und/oder falsches Material
Die Ausführung einer Bauleistung muss nach den a.R.d.T. erfolgen, damit sie der vereinbarten Beschaffenheit gerecht wird. So kann die falsche Baumethode oder die falsche Materialwahl zu erheblichen Schadensbildern am Bau führen. Für Laien ist nicht immer klar, ob die Ausführung fachgerecht erfolgt, das Baumaterial richtig ausgewählt oder die Luftdichtigkeit der Gebäudehülle eingehalten wurde. Deswegen lohnt es sich bei der Ausschreibung oder dem Einholen für Angebote einer Bauleistung, auf gewerblich eingetragene Auftragnehmer:innen zurückzugreifen bzw. nach Nachweisen für die Qualifikationen zu fragen.
Die häufigsten Schadensbilder am Bau
Die folgenden Schadensbilder am Bau stellen eine kleine Auswahl dar und erheben keinen Anspruch an Vollständigkeit. Baumängel können so individuell wie Ihr Bauobjekt sein, weswegen sich im Zweifel das Hinzuziehen einer Fachperson lohnt, um zu bewerten, ob ein Schaden vorliegt.
Fall A
Schimmel ist eines der bekanntesten Schadensbilder am Bau. Er tritt dort auf, wo Feuchtigkeit – sei es durch Regen oder Kondensation – ins Innere eines Bauobjekts gelangt und nicht wieder verdampft. Stattdessen bleibt das Material oder die Oberfläche feucht und führt nach einem gewissen Zeitraum zu Schimmelbildung.
Die verschiedenen Schimmelarten können unterschiedliche Farbnuancen aufweisen. Besonders häufig treten Sie in Ecken und Nischen auf. Zusätzlich tritt dieses Schadensbild auch überall dort auf, wo wenig Raum für Luftzirkulation ist. So macht sich Schimmel beispielsweise zwischen Außenwand und Möbeln oder zwischen Innenwand und Spiegel eines fensterlosen Badezimmers bemerkbar.
Bei Schimmelbildung ist schnelles Handeln erforderlich, da gesundheitsschädigende Folgen eintreten können. Eine erste Maßnahme kann das Benetzen mit speziellen Schimmelentfernern sein oder die etwas sanftere Variante mit Essig.
Fall B
Wie bereits angesprochen, können selbst massive Wände Risse aufweisen. Rissbildung liegen verschiedene oder auch kombinierte Ursachen wie Feuchtigkeit, mechanische Beanspruchung oder falsche Materialwahl zu Grunde. Möglich ist, dass der Bauuntergrund nicht fachgerecht verdichtet wurde und sich der Boden gesetzt hat. Eine andere Möglichkeit ist auch aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk durch fehlende Abdichtung. Noch eine Ursache kann sein, dass ungeeigneter Putz gewählt wurde oder der Putz nicht richtig trocknen konnte.
Nicht jeder Riss hat eine baukonstruktive Beeinträchtigung zur Folge. Manche Risse betreffen nur die Putzoberfläche. Eine erste Maßnahme zur Überprüfung kann sein, an einer oder mehreren Stellen vom Riss kleine Gipshaufen aufzubringen. Dadurch kann man im Blick behalten, ob sich der Riss ausweitet oder nicht.
Die fachkundige Bewertung sollte bei besonders umfangreichen Rissen sehr zeitnah erfolgen, um Folgeschäden zu verhindern.
Fall C
Besonders im Altbau, aber leider auch im Neubau, führt eine fehlende oder falsch ausgeführte Abdichtung zu diversen Schadensbildern am Bau. Abgeplatzter Putz oder Salzausblühungen im Sockelbereich sind nur zwei Baumängel, die durch die aufsteigende Feuchtigkeit hervorgerufen werden können.
Wie bereits bei den Ursachen angesprochen, muss ein Gebäude gut abgedichtet sein. Es gibt nachträglich eine Reihe an Optionen, um ein Gebäude oder Gebäudeteile effizient abzudichten. Es ist nicht immer notwendig eine Spezialfirma mit der Abdichtung zu beauftragen. Stattdessen gibt es Anbieter:innen, bei denen hochwertige Abdichtungs-Produkte erworben werden können und Videos oder Seminare, die die Umsetzung erläutern.
Fall D
Bild: Copyright Envato Elements
Bei diesem Beispielbild handelt es sich um eines der Schadensbilder am Bau, die unter die Kategorie versteckter Baumangel fallen. Der Dachaufbau wurde ohne eine sogenannte Unterspannbahn (dünne vollflächige Folie zwischen Sparren und Dachlatten) ausgeführt. Zwar entsprach diese Methode vor Jahrzehnten noch der üblichen Ausführung, ist heutzutage aber überholt, da Leckagen und defekte Dachpfannen zu Problemen bei der Dachdämmung führen können. Naturgemäß kann aber weder von innen, weil dort die Wand aufgerissen werden müsste, noch von außen, weil dort die Dachpfannen abgedeckt werden müssten, ohne größeren Aufwand überprüft werden, ob ein Mangel vorliegt. Die Dachdämmung kann durchfeuchtet, verrutscht oder anderweitig beschädigt sein, wodurch wiederrum Temperaturunterschiede entstehen und so Schimmelbildung begünstigt wird.
Besonders im Altbau lohnt es sich daher Sanierungsintervalle einzuhalten und die Gebäudehülle auf den neuesten energetischen Stand zu bringen. Behalten Sie im Kopf, dass Baumethoden bei älteren Gebäuden einfach auf einem anderen Stand der Technik beruhen und dass sich im Baubereich seither vieles getan hat.
Fazit
Wir empfehlen Ihnen bereits vorab bei der Auswahl von Auftragnehmern/Auftragnehmerinnen für die Ausführung von Bauleistungen darauf zu achten, dass es sich um zertifizierte Betriebe und gelerntes Fachpersonal handelt, die ihr Handwerk verstehen.
Grundsätzlich sollten Sie bei einem möglichen Baumangel lieber einmal mehr den/die Auftragnehmer:in der Bauleistung benachrichtigen als einmal zu wenig. Nehmen Sie jedoch auch nicht jeden kleinen Fleck an der Wand zum Anlass, den Kontakt zu suchen. Sollten sich Schadensbilder am Bau erst längere Zeit nach Ausführung der Bauleistung bemerkbar machen, könnte die Beratung und Begutachtung eines Bausachverständigen dienlich sein.
Zwar sind Schadensbilder am Bau ärgerlich und können kostspielig werden, jedoch geht es in erster Linie um Ihr Zuhause und darum, dass Sie lange Freude daran haben.
MZU