Hausverkauf ohne Makler – so geht’s

Sie wollen eine Wohnung oder ein Haus ohne Makler^*) verkaufen und fragen sich, ob Sie dafür professionelle Unterstützung benötigen oder nicht? Die Beauftragung einer solchen Fachperson bietet natürlich einigen Komfort und vor allem weniger Stress für Sie. Aber mit einem professionellen Hausverkauf durch einen Makler sind (leider) auch immer Kosten verbunden.

Mit der richtigen Vorbereitung sowie ausreichend Zeit und Geduld ist es allerdings (fast) kein Problem, eine Immobilie selbst zu verkaufen. Damit Ihnen das möglichst gut gelingt, haben wir die aus unserer Sicht wichtigsten Informationen für Sie zusammengetragen – von der Beantwortung der Frage, welche Aufgaben ein Immobilienmakler überhaupt hat über die Vor- und Nachteile eines Hausverkaufs ohne Makler und die Grundlagen bis hin zu den häufigsten Fehlern, die passieren können, wenn Sie Haus privat verkaufen wollen.

Welche Aufgaben hat ein Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben, die den Verkaufs- oder Vermietungsprozess einer Wohnung oder eines Hauses für Sie erheblich erleichtern können. Er analysiert den Markt, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen, erstellt ein ansprechendes Exposé mit hochwertigen Fotos und einer detaillierten Beschreibung der Immobilie. Darüber hinaus übernimmt der Makler die Vermarktung über verschiedene Kanäle, darunter Immobilienportale, soziale Medien und sein eigenes Netzwerk.

Er organisiert und führt Besichtigungen durch, steht als Ansprechpartner für potenzielle Käufer oder Mieter bereit und übernimmt die Verhandlungen, um einen optimalen Vertragsabschluss zu erzielen. Zudem begleitet der Makler den gesamten Verkaufsprozess bis hin zum Notartermin und stellt sicher, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Wenn Sie sich für die Beauftragung eines Maklers entscheiden, können Sie sich in der Regel auf einen professionellen und strukturierten Ablauf verlassen, müssen aber auch die anfallenden Maklergebühren einkalkulieren.

Was kostet ein Immobilienmakler?

Die Kosten für einen Immobilienmakler variieren je nach Region, Immobilientyp und den angebotenen Dienstleistungen. Üblicherweise wird die Maklerprovision in Prozent des Verkaufspreises berechnet. Als Richtlinie können Sie von folgenden Maklerkosten ausgehen:

• Kaufimmobilien: Die Courtage liegt je nach Bundesland zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in den meisten Fällen zu gleichen Teilen.
• Mietimmobilien: Die Maklerprovision für Mietobjekte wird vom Besteller-Prinzip geregelt, d. h., wer den Makler beauftragt, zahlt die Gebühr. Diese beträgt in der Regel bis zu zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Zusätzlich können weitere Kosten entstehen, falls der Makler Zusatzleistungen wie eine besonders aufwendige Vermarktung oder Home-Staging anbietet. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, einen Makler zu beauftragen, holen Sie sich mehrere Angebote ein und überprüfen Sie die Konditionen genau.

Hausverkauf ohne Makler – Vor- und Nachteile

Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus selbst verkaufen? Dann denken Sie bitte zunächst über die Vor- und Nachteile nach, die ein Hausverkauf ohne Makler mit sich bringen könnten. 

Verkaufen ohne Makler – Vorteile 

1. Sie sparen die Maklerprovision und damit bares Geld.
2. Sie haben die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess.
3. Sie können den Preis flexibel und nach Ihren Vorstellungen festlegen (was natürlich nicht zwangsläufig bedeutet, dass Sie Ihren Wunschpreis auch tatsächlich erhalten).
4. Direkte Kommunikation mit Interessenten ermöglicht schnelle Beantwortung von gezielten Fragen. Entscheidungen können u.U. schneller getroffen werden.
5. Sie kennen Ihr Haus am besten und können es authentisch präsentieren.

Verkaufen ohne Makler – Nachteile 

1. Die gesamte Abwicklung erfordert viel Zeit, von der Erstellung des Exposés bis hin zur Organisation der Besichtigungen.
2. Ihnen fehlen möglicherweise Fachkenntnisse, um den optimalen Kaufpreis zu bestimmen und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
3. Makler haben oft ein großes Netzwerk und gezielte Marketingstrategien, die den Verkauf beschleunigen können.  

Wägen Sie alle Vor- und Nachteile in Ruhe ab und entscheiden Sie dann, ob Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen oder nicht. 

Hausverkauf ohne Makler – die Grundlagen

Wenn Sie Ihren Hausverkauf ohne Makler planen, ist eine gute Vorbereitung entscheidend. Unser nachfolgender Leitfaden gibt Ihnen einen Überblick über die Grundlagen, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus selber verkaufen oder auch vermieten möchten.

1. Marktrecherche durchführen

Bevor Sie Ihre Immobilie anbieten, sollten Sie sich einen Überblick über den Markt verschaffen. Folgende Faktoren sind dabei entscheidend:

• Vergleichbare Immobilien: Recherchieren Sie, zu welchen Preisen ähnliche Objekte in Ihrer Region angeboten werden.
• Nachfrage: Ist die Nachfrage hoch oder gibt es viele vergleichbare Angebote?
• Standortfaktoren: Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nahversorgung beeinflussen den Preis.

2. Exposé erstellen

Ein professionelles Immobilien-Exposé kann für den Verkaufserfolg entscheidend sein. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit, um ein solches Dokument über Ihr Haus zu erstellen. Folgende Punkte sollten enthalten sein:

• Aussagekräftige Fotos von Innen- und Außenbereichen sind wichtig (wenn Sie sich das nicht selbst zutrauen, gibt es in Ihrem Bekanntenkreis sicherlich Hobbyfotografen. Oder Sie wenden sich an einen professionellen Fotografen). 
• Detaillierte Beschreibung der Immobilie mit Angaben zu Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Ausstattung und besonderen Merkmalen.
• Grundriss: Ein gut lesbarer (bemaßter) Grundriss hilft Interessenten bei der Orientierung (bitte verwenden Sie keine Handskizzen oder „selbstgemachte“ Grundrisse, die ungenau sind. Es gibt Online-Anbieter, die Sie schnell und professionell unterstützen).
• Ein realistischer Kaufpreis ist entscheidend für eine schnelle Vermittlung.

3. Rechtliche Rahmenbedingungen prüfen

Wenn Sie einen Hausverkauf ohne Makler durchführen wollen, müssen Sie natürlich sicherstellen, dass alle rechtlichen Aspekte beachtet werden. Dazu zählen beispielsweise: 

• Energieausweis: Ein gültiger Energieausweis ist Pflicht.
• Grundbuchauszug: Beim Verkauf ist ein aktueller Grundbuchauszug erforderlich.
• Mietvertrag: Beim Vermieten sollte ein rechtssicherer Mietvertrag genutzt werden.

4. Anzeigen schalten und Vermarktung organisieren

Nutzen Sie für Ihren Hausverkauf ohne Makler verschiedene Kanäle, um Ihre Immobilie zu bewerben:

• Online-Portale: Plattformen wie ImmobilienScout24, eBay Kleinanzeigen oder lokale Portale eignen sich gut.
• Soziale Medien: Facebook-Gruppen oder Instagram-Posts können zusätzliche Aufmerksamkeit erzeugen.
• Zeitungsannoncen: Mit einer Anzeige in regionalen Zeitungen können Sie ältere Zielgruppen erreichen.

5. Besichtigungen durchführen

Planen Sie Besichtigungen gezielt und bereiten Sie sich darauf vor:

• Termine koordinieren: Mehrere Interessenten an einem Tag besichtigen zu lassen, spart Zeit.
• Unterlagen bereithalten: Exposé, Energieausweis und Grundbuchauszug sollten griffbereit sein.
• Fragen beantworten: Seien Sie auf Fragen zur Immobilie und Umgebung vorbereitet.

6. Verhandlung und Vertragsabschluss

Sobald sich ein Interessent gefunden hat, geht es an die Vertragsverhandlungen:

• Preisverhandlungen beim Hausverkauf ohne Makler: Setzen Sie sich ein Minimum, unter das Sie nicht gehen.
• Kaufvertrag: Lassen Sie sich von einem Notar unterstützen, mit dem Sie bereits im Vorfeld Kontakt aufgenommen haben.
• Mietvertrag: Nutzen Sie einen standardisierten und rechtssicheren Mietvertrag.

Rechtliche Aspekte und Vertragsvorlagen für den Hausverkauf ohne Makler

Lassen Sie uns etwas genauer auf die rechtlichen Aspekte bei einem Hausverkauf ohne Makler schauen, auch wenn wir den einen oder anderen Punkt bereits erwähnt haben. So ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben. Er enthält alle wesentlichen Informationen über Käufer, Verkäufer, den Kaufpreis sowie die Immobilie selbst. Vor dem Verkauf ist es wichtig, einen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen, um zu prüfen, ob Belastungen oder Hypotheken eingetragen sind, die den Verkauf beeinflussen könnten. Zudem ist ein gültiger Energieausweis verpflichtend und muss potenziellen Käufern vorgelegt werden. Käufer müssen die Grunderwerbsteuer entrichten, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Sie als Verkäufer sollten zudem alle bekannten Mängel offenlegen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Um den Verkaufsprozess rechtssicher zu gestalten, gibt es verschiedene Vertragsvorlagen, die genutzt werden können. Ein Vorvertrag sichert die Verkaufsabsicht beider Parteien ab, bevor der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wird. Der notarielle Kaufvertrag selbst muss dann individuell angepasst und vom Notar beglaubigt werden. Außerdem ist ein Übergabeprotokoll hilfreich, um den Zustand der Immobilie bei der Übergabe festzuhalten und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Wie Sie sehen, ist der Immobilienverkauf (ob nun mit oder ohne Makler) eine komplexe rechtliche Angelegenheit. Ziehen Sie rechtzeitig einen Anwalt/Notar hinzu, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden und der Verkauf reibungslos abläuft.

Haus privat verkaufen – wie bewerten Sie Ihr Haus realistisch?

Eine realistische Preisfindung ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Bei einem Hausverkauf ohne Makler sind Sie selbst dafür verantwortlich, den Marktwert ihrer Immobilie richtig einzuschätzen. Dafür gibt es verschiedene Methoden. Eine der wichtigsten ist der Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Umgebung. Durchforsten Sie beispielsweise die einschlägigen Online-Immobilienportale. Sie bieten eine gute Möglichkeit, aktuelle Angebotspreise zu analysieren. Zudem kann die Sachwertmethode helfen, indem der Wert der Bausubstanz und der Bodenwert addiert werden. Bei vermieteten Immobilien kommt oft die Ertragswertmethode zum Einsatz, bei der die potenziellen Mieteinnahmen berücksichtigt werden.

Weitere Einflussfaktoren auf den Immobilienwert sind die Lage, der Zustand des Gebäudes, Modernisierungs- und/oder Renovierungsmaßnahmen sowie aktuelle Marktentwicklungen. Unter Umständen ist es sinnvoll, wenn Sie einen unabhängigen Gutachter beauftragen, der eine professionelle Einschätzung liefert, falls Ihrerseits Unsicherheiten bestehen (das ist natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden). Auch Banken oder Online-Bewertungstools können Anhaltspunkte für die Wertermittlung bieten. Ein realistischer Preis erhöht die Chance auf einen schnellen Verkauf und verhindert lange Verhandlungen oder Preissenkungen. Daher sollten Sie den Angebotspreis mit Bedacht wählen.

Wie lange dauert es in der Regel, ein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Die Dauer für einen Hausverkauf ohne Makler lässt sich nicht ohne weiteres bestimmen und hängt wie so oft von vielen verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen beispielsweise die bereits genannten Punkte Marktlage, Immobilienart, Standort und Preis. Steht Ihr Haus in einer gefragten Region und ist in einem guten Zustand, kann ein Verkauf innerhalb weniger Wochen abgeschlossen sein, während es in weniger attraktiven Regionen oder bei überteuerten Angeboten mehrere Monate oder sogar länger dauern kann

Wenn Sie Ihre Immobilie gezielt bewerben, alle Unterlagen korrekt vorbereitet haben und flexibel bei Besichtigungsterminen sind, schadet das auf jeden Fall nicht. Dennoch ist Geduld sicherlich immer vonnöten. 

Wie finden Sie seriöse Kaufinteressenten und prüfen deren Bonität?

Beim Hausverkauf ohne Makler ist es besonders wichtig, dass Sie seriöse Kaufinteressenten identifizieren und deren finanzielle Situation prüfen. Das ist in der heutigen Zeit leider leichter gesagt als getan. Führen Sie mit Interessenten immer ein erstes Telefonat, um deren Ernsthaftigkeit und Interesse zu prüfen. Achten Sie dabei darauf, ob gezielte Fragen zur Immobilie gestellt werden. Wenn Interessenten herumdrucksen oder Ihren Fragen ausweichen, könnte das vielleicht schon ein “Alarmzeichen” sein. Verlassen Sie sich in solchen Fällen nicht nur, aber auch auf Ihr Bauchgefühl. 

Denken Sie daran, dass Sie sich auch selbst schützen müssen. Geben Sie daher Ihre persönlichen Daten sowie weiterführende Details über Ihre Immobilie, die über die Informationen im Exposé hinausgehen, erst heraus, wenn Sie sich weitgehend sicher sind, mit einem ernsthaften Interessenten in Kontakt zu sein.

Haben Sie die ersten Schritte erfolgreich gemeistert, dann ist die Bonitätsprüfung ein wesentlicher Schritt für Sie. Käufer sollten bereit sein, eine Selbstauskunft über ihre finanzielle Situation vorzulegen und zum gegebenen Zeitpunkt natürlich auch eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Nicht nur bei einem hohen Kaufpreis empfiehlt es sich, eine SCHUFA-Auskunft oder eine Bestätigung über Eigenkapital und Kreditzusage einzuholen. Außerdem können Sie einen Notartermin nutzen, um sicherzustellen, dass die finanziellen Mittel gesichert sind.

Unser Tipp: Wenn Sie unsicher sind (oder werden), lassen Sie sich lieber von einem Anwalt oder einer Bank beraten, um einen sicheren Verkaufsprozess zu gewährleisten.

Wie funktioniert der Notartermin und welche Kosten entstehen dabei?

Sie haben es geschafft und stehen kurz davor, Ihr Haus ohne Makler an einen passenden Käufer zu verkaufen? Herzlichen Glückwunsch! Dann geht es jetzt zum Notar. Er ist ein wichtiger Bestandteil im Verkaufsprozess, da der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss, um rechtsgültig zu sein. Wenn Sie sich mit dem Käufer einig sind und alle Konditionen geklärt haben, erstellt der Notar den passenden Kaufvertragsentwurf. Dieser enthält alle wesentlichen Angaben zur Immobilie, den Kaufpreis, eventuelle Lasten im Grundbuch sowie die Zahlungsmodalitäten.

Bei einem Notartermin wird der Vertrag gemeinsam mit beiden Parteien durchgegangen und vom Notar erklärt. Danach unterzeichnen Sie und der Käufer das Dokument. Erst nach der Unterschrift wird der Kaufvertrag rechtskräftig. Anschließend übernimmt der Notar die Abwicklung, stellt Anträge für die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt und informiert das Finanzamt über die Grunderwerbsteuer.

Die Kosten für den Notar richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und belaufen sich üblicherweise auf etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. In der Regel übernimmt der Käufer die Notarkosten, es kann aber individuell eine andere Regelung getroffen werden. Planen Sie den Notartermin frühzeitig, um Ihren Hausverkauf ohne Makler rechtssicher abzuwickeln.

Vermeiden Sie diese 5 Fehler beim Hausverkauf ohne Makler

Ein Hausverkauf ohne Makler bietet zwar finanzielle Vorteile, birgt jedoch auch das eine oder andere Risiko. Fehler können sich negativ auf den Verkaufspreis, die Verkaufsdauer oder die rechtliche Sicherheit auswirken. Die häufigsten fünf Fehler sind:

1. Unrealistische Preisvorstellung: Ein überhöhter Angebotspreis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein zu niedrig angesetzter Preis unter Umständen finanzielle Verluste nach sich ziehen kann. Deshalb ist es wichtig, den Immobilienwert realistisch zu ermitteln, um weder Interessenten abzuschrecken noch unter Wert zu verkaufen.
2. Unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen: Achten Sie von Anfang an darauf, dass alle Unterlagen, die Sie benötigen, vorhanden und aktuell sind – dazu zählen beispielsweise der Grundbuchauszug, ein gültiger Energieausweise und alle relevanten Bauunterlagen. Fehlen diese, kann sich der Verkaufsprozess verzögern oder sogar scheitern.
3. Schlechte Präsentation der Immobilie: Unprofessionelle Fotos, unaufgeräumte Räume oder unzureichende Objektbeschreibungen können Interessenten abschrecken. Achten Sie bitte auch auf eine korrekte Rechtschreibung! Eine ansprechende und vor allem aussagekräftige Präsentation erhöht die Verkaufschancen.
4. Mangelnde Erreichbarkeit und unstrukturierte Besichtigungen: Stellen Sie sicher, dass Sie für ernsthafte Interessenten gut erreichbar sind (per Telefon und/oder per E-Mail) und Besichtigungstermine möglichst flexibel handhaben (es nützt nichts, wenn Sie vormittags Termine vereinbaren möchten, die Interessenten aber nur abends oder am Wochenende Zeit haben). Überlegen Sie sich im Vorfeld von Besichtigungen, in welcher Reihenfolge Sie die Räumlichkeiten vorstellen wollen.
5. Fehlende Bonitätsprüfung des Käufers: Ohne eine Finanzierungsbestätigung oder Bonitätsprüfung kann es passieren, dass der Käufer den Kaufpreis nicht aufbringen kann, was zu unnötigen Verzögerungen führt. Im schlimmsten Fall kann es passieren, dass Sie den Hausverkauf ohne Makler neu starten müssen.

Fazit

Der Hausverkauf ohne Makler kann eine lohnende Entscheidung sein, setzt aber eine gründliche Vorbereitung und (sehr viel) Eigeninitiative voraus. Wenn Sie kein Problem damit haben, sich mit dem Immobilienmarkt, den rechtlichen Rahmenbedingungen und der richtigen Preisgestaltung auseinanderzusetzen, können Sie tatsächlich Kosten sparen und den Verkaufsprozess nach Ihren eigenen Vorstellungen gestalten. Wir haben bereits darauf hingewiesen: Sie benötigen auf jeden Fall Zeit und Geduld, um Ihr Haus erfolgreich selber zu verkaufen. Schätzen Sie dabei bitte Ihre eigenen Fähigkeiten realistisch ein. Seien Sie außerdem bereit, sich Unterstützung von Experten wie Notaren oder Gutachtern zu holen. Das Tüpfelchen auf dem “i” sind dabei auch perfekt zusammengestellte Unterlagen. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!

Und wenn Sie weitere Infos rund um Immobilien suchen, werden Sie vielleicht in unserer Rubrik “Immobilien und Verwaltung” fündig. Schauen Sie einfach mal rein.

^*) Aus Gründen der Lesbarkeit verwenden wir im Text eine einheitliche Ansprache, selbstverständlich sind jedoch alle Menschen gleichermaßen gemeint.