Welche Änderungen gelten für Mieter:innen und Vermieter:innen ab 2025?

Seit dem 1. Januar 2025 gelten sowohl für Mieter:innen als auch Vermieter:innen in Deutschland zahlreiche Änderungen in der Wohn- und Mietgesetzgebung. Diese Neuerungen betreffen unter anderem den Mietzins, den Klimaschutz, den Kündigungsschutz und die Rechte von Mietenden und Vermietenden. In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die fünf wichtigsten Änderungen, die nun zu erwarten sind, und erläutern, wie sie die Wohnsituation in Deutschland beeinflussen werden.

Mieter:innen und Vermieter:innen erwarten zahlreiche Änderungen seit 2025. Foto: Copyright Envato Elements

#1 Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse

Seit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 dient diese dazu, in Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Anhebung des Mietpreises bei Neuvermietung zu deckeln. Dabei gilt die Richtlinie, dass die Anhebung des Mietpreises nur noch höchsten zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Es liegt ein Gesetzentwurf vom 11. Dezember 2024 seitens des Bundesjustizministeriums vor, nach dem zwei wesentlichen Änderungen geplant sind.

Zunächst soll die Verordnungsermächtigung für die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert werden. Dadurch sind Landesregierungen in der Lage, die Mietpreisbremse auch über den 31. Dezember 2025 – ursprünglich geplante Auslauffrist – hinaus in entsprechend kritischen Wohnungsmärkten anzusetzen. Des Weiteren soll hinzukommen, dass die Mietpreisbremse auch für nach dem 1. Oktober 2014 bis einschließlich 1. Oktober 2019 neu gebaute und erstmals vermietete Objekte anwendbar ist.

Bislang ist die Mietpreisbremse jedoch ihre Wirkung in Großstädten wie beispielsweise Hamburg schuldig geblieben. Zu oft machen Vermieter:innen von dem rechtlichen Schlupfloch Gebrauch, nach einer Modernisierung des Objekts die Kosten auf die Mieter:innen umzulegen. Oder aber Wohnungen wurden als möbliert inseriert, womit diese Objekte ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Demnach ist es mehr als fraglich, ob eine verschärfte Mietpreisbremse nachhaltig wirken wird, solange die Ausnahmen existieren. Ebenso bleibt offen, wie eine neue deutsche Regierung mit dem Thema umgehen wird.

#2 Neuer Kündigungsschutz für Mietende

Ab 2025 profitieren Mieter:innen von einem neuen Kündigungsschutz, der insbesondere darauf abzielt, Eigenbedarfskündigungen von Mietverhältnissen zu erschweren bzw. Missbrauch dieser Kündigungsbegründung einzudämmen. Die Rechtmäßigkeit des Eigenbedarfs wird deutlich strenger überprüft, womit verhindert werden soll, dass Mietende unrechtmäßig ihre Wohnungen räumen müssen.

Zusätzlich wurden durch einen Gerichtsentscheid des Landgerichts Berlin II neue Möglichkeiten für Mietende geschaffen, bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung Schadensersatz zu fordern. Wie das Jura-Portal Legal Tribune Online über den Gerichtsentscheid der LG Berlin II berichtet, kann u.U. nicht nur Schadensersatz in Form von Übernahme der Umzugskosten für die gekündigten Mieter:innen geltend gemacht werden. Den gekündigten Mieter:innen steht ggf. auch ein Auskunftsanspruch zu, um den Mietzins des fraglichen Immobilienobjekts zu erfahren. In dem vorliegenden Fall entschied das LG Berlin II, dass der Vermieter die zu Unrecht erzielten Gewinne, die sich aus der Erhöhung des Mietzinses ergaben, an den früheren Mieter auszuzahlen hat.

Da die Zahl der unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigungen deutschlandweit sehr stark zugenommen hat, ist diese Änderung ein wichtiges Signal für Mieter:innen. Denn viel zu häufig nutzten Vermieter:innen oder Investoren/Investorinnen die Praxis mit der vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung, um preiswerte Altmietverträge zu kündigen und anschließend durch deutlich kostenintensivere Neumietverträge Profit zu machen.

#3 Energetische Sanierungspflicht für Eigentümer:innen

Mit Inkrafttreten des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 1. Januar 2024 wurden gesetzlich verpflichtende Ziele gesteckt, die dazu beitragen sollen, die Treibhausgasemissionen von Neu- und Bestandsgebäuden zu reduzieren. Ab 2025 sind Eigentümer:innen von Immobilien verpflichtet, diese energieeffizienten Maßnahmen umzusetzen. Um den neuesten energetischen Standard zu erreichen, können Maßnahmen wie u.a. die Modernisierung der fossilbetriebenen Heizungsanlage auf erneuerbare Energien, die Dämmung von Außenwänden und/oder Geschossdecken und Dachhaut, die Isolierung von Warmwasserleitungen, der Austausch von Fenstern und Außentüren auf solche mit besseren Dämmwerten etc. durchgeführt werden.

Zusätzlich müssen Eigentümer:innen sicherstellen, dass ihre Gebäude bis spätestens 2030 einer spezifischen Energieeffizienzklasse entsprechen. Eine solche Bewertung, aber auch die Beratung, wie die Energieeffizienzklasse erreicht werden kann, wird von zertifizierten Energieberater:innen, aber auch von Handwerker:innen durchgeführt.

Umfangreiche energetische Sanierungen können je nach Größe und Alter des Objekts sicherlich kostenintensiv sein, auch wenn sie langfristig dazu beitragen, die Heizkosten zu senken. Es existieren verschiedene staatliche Förderprogramme für die energetische Sanierung, die die finanzielle Belastung für Eigentümer:innen etwas lindern sollen. Dabei gilt es, zwischen der sogenannten Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) und der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG) zu unterscheiden. Wie die Namen schon verraten, werden bei der BEG EM einzelne Maßnahmen gefördert und bei der BEG WG die Komplettsanierung des Gebäudes.

#4 Musterbescheinigung für energetische Gebäudesanierung

Um mehr Eigentümer:innen und/oder Vermieter:innen für energetische Gebäudesanierungen zu gewinnen, soll dieses Vorhaben mit einer Reihe von Steuererleichterungen ab 2025 schmackhaft gemacht werden. Sanierungswillige, die ihre Immobilien energetisch sanieren oder modernisieren, können mit einer Steuerermäßigung von höchstens bis zu 40.000 EUR pro Immobilienobjekt gefördert werden bzw. können über drei Jahre verteilt 20 Prozent der Kosten inklusive Umsatzsteuer von der Steuer absetzen.

In diesem Zusammenhang stellt das Bundesministerium für Finanzen (BMF) seit 1. Januar 2025 eine Musterbescheinigung zur Verfügung. Die Bescheinigung dient für solche energetischen Maßnahmen, deren Umsetzung ab 2025 stattfindet, und bescheinigt die rechtliche Erfüllung der Voraussetzungen, um von den Steuererleichterungen profitieren zu können. Die Musterbescheinigung dient der bundesweiten Vereinheitlichung, denn bereits vorher konnten Fachbetriebe Bescheinigungen für das Finanzamt erstellen.

#5 Einführung der E-Rechnung

Seit dem 1. Januar 2025 ist die sogenannte E-Rechnung (elektronische Rechnung) für Unternehmer:innen in Deutschland verpflichtend. Davon betroffen sind auch reine Vermieter:innen und Kleinunternehmer:innen, weswegen diese Gruppen zwingend den Empfang von E-Rechnungen sicherstellen müssen.

Um dies zu gewährleisten, müssen u.a. die genannten Gruppen über eine gültige, im bestellen Falle geschäftliche/professionelle E-Mailadresse verfügen. Dadurch sollten reine Vermieter:innen beispielsweise in der Lage sein, E-Rechnungen, die von anderen inländischen Unternehmen im Format EN 16931 ausgestellt wurden, auch annehmen zu können.

Besonders zu beachten ist, dass die Zustimmung zur Versendung von E-Rechnungen nicht vorliegen muss. Zusätzlich sollten reinen Vermietern/Vermieterinnen bewusst sein, dass laut Schreiben vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) zum Thema E-Rechnung vom 15.10.2024 ein/eine Rechnungsempfänger:in die Annahme einer E-Rechnung nicht verweigern darf. Generell sollte bekannt sein, dass Papierrechnungen bis zum 31. Dezember 2026 weiterhin verschickt werden dürfen. Bei anderen elektronischen Formaten, wie beispielsweise PDF-Rechnungen, muss die Einwilligung des Empfängers/der Empfängerin vorliegen, damit diese versendet werden dürfen.

Die Einführung der E-Rechnung hat viele Unternehmer:innen auf dem kalten Fuß erwischt. Es ist als reiner/reine Vermieter:in oder Kleinunternehmer:in daher ratsam, sich durch eine Steuerfachperson beraten zu lassen, welche Maßnahmen getroffen werden müssen, um der E-Rechnungspflicht nachkommen zu können und ggf. weitere Fristen einzuhalten.

Fazit

Neben diesen genannten Änderungen für Mieter:innen und Vermieter:innen sind noch weitere ab 2025 gültig. Wir raten daher beiden Personengruppen, sich über den Mieterschutzbund oder Vermieterverbänden wie Haus & Grund umfassende Informationen einzuholen und sich auf dem Laufenden zu halten. Insgesamt verfolgen die genannten Maßnahmen jedoch die Ziele nach mehr Transparenz und nach mehr Nachhaltigkeit für alle Beteiligten. Ob dies tatsächlich eintrifft, bleibt abzuwarten.

NPF

Nathalie Pfeiffer ist Bautischlerin und Bauingenieurin. Nach über 18 Jahren Arbeitserfahrung in diesen Berufen hat sie Hammer und Bauhelm gegen die Tastatur eingetauscht, um als Fachjournalistin über architektonische, bautechnische und handwerkliche Themen zu schreiben. 

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